재개발이 이루어지면 해당 지역에 거주하는 모든 사람에게 호재라고 생각하시는 분들이 많지만 세입자의 경우는 그렇지 않습니다.
집주인인 조합원 입장에서는 잠시 다른 곳에 거주했다가 새 아파트를 받게 돼 상당한 이득을 볼 수 있는 부분인데 세입자의 경우 당장 이사를 가야 하는 상황에 놓이기 때문입니다.
따라서 세입자의 주거 안정을 도모하기 위한 재개발 보상이 준비되어 있습니다.
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- 재개발 세입자 이주비 –
- 우선 재개발 보상 중 가장 큰 부분을 차지하는 이주비가 있습니다.
- 이는 주거이전비라고도 불리며 재개발구역 지정 공고일이 있을 당시 해당 공익사업지구 내에서 3개월 이상 거주하던 세입자에 대해서는 가구원 수별로 4개월치 이주비를 보상하고 있습니다.
- 그러나 거주하던 건축물이 무허가 건축물인 경우에는 3개월이 아닌 1년 이상 거주해야 재개발 세입자의 이주비를 받기 위한 요건이 충족됩니다.
- 예를 들어 일반적인 주거용 건축물의 경우에는 구역지정 공고일이 2020년10월11일이라고 가정한 경우 그 3개월 전인 2020년7월11일부터 거주한 세입자가 대상이 되고 무허가 건축물의 경우 1년 전인 2019년10월11일부터 거주해온 세입자가어야 합니다.
- 하지만 이전 요건을 충족했지만 사업이 완료되기 전에 나오는 세입자에 대한 조치를 어떻게 해야 하는지에 대해 논란이 많습니다.
- 언제까지 거주해야 하는지에 대한 기준이 아직 토지보상법이나 도시정비법 등의 법령에 정해져 있지 않기 때문에 최근 판례를 통해 설명하고자 합니다.
- 최근 판례에서는 이주비를 청구할 수 있는 권리가 사업시행계획 인가 고시일에 처음 확정된다고 보기 때문에 해당 날짜까지 거주하는 것이 좋으며, 이는 각 조합마다 다르게 적용할 수 있으므로 조합을 통해 확실히 알아보는 것이 좋습니다.
- 세입자가 지급받는 4개월치 이주비는 도시근로자 가구원 수 월평균 가계지출비를 토대로 계산해 관리처분계획을 인가받는 단계에서 신청할 수 있습니다.
- 2018년 7월 기준 4인 가족에게 약 2000만원의 재개발 세입자 이주비가 지급되었습니다.
- 해당 보상의 수령 가능성을 알기 위해서는 사업 인정 고시가 언제가 되었는지를 알아야 합니다.
- 이는 각 자치구 홈페이지에서 알아보거나 재개발 조합에 직접 전화해서 알아볼 수 있습니다.
- 재개발 이사비용-
- 이주비 외에도 동산이주비라고도 불리는 이사비를 별도로 받을 수 있습니다.
- 해당 재개발 세입자 보상은 사업시행 인가가 있음에 따라 확정되며 이후 청구권이 발생합니다.
- 해당 시기까지 거주하던 세입자는 모두 재개발 이사비를 받을 수 있으며, 이후 전입해온 세입자에게는 이사비가 지급되지 않습니다.
- 재개발 세입자 이사비의 경우 그 목적이 정비사업을 신속히 추진하기 위하여 지급하는 것이므로 해당 사업지구 이외의 구역에 주민등록 이전을 마친 후에 지급될 수 있습니다.
- 금액은 보통 100만원에서 300만원대로 책정되며 주거용 건물의 점유면적이 얼마나 되느냐에 따라 달라집니다.
- 예를 들어 주택 면적 33평방미터 이상 49.5평방미터 미만인 경우에는 4인분의 임금과 2대분의 차량 운임비 및 앞의 2개의 비용을 더한 것의 15%분의 포장비가 지급됩니다.
- 차량운임의 경우 1일 8시간 최대 적재량 5톤 차량을 기준으로 하며, 만약 여러 가구가 함께 거주하는 주택의 경우 그 연면적 기준은 세대별로 점유면적을 나누어 별도로 계산하여 적용합니다.
- 재개발 임대주택 –
- 마지막으로 임대주택을 통한 보상이 이루어집니다.
- 통상 조합은 사업시행계획 인가가 나기 전에 정비구역 내에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 임대주택을 받을 수 있는 요건에 해당하는지 미리 조사합니다.
- 즉, 모든 세입자가 임대주택을 받을 수 있는 것은 아니기 때문에 그 입주조건을 확실히 알아야 합니다.
- 재개발 임대주택을 세입자 모두에게 지급한다면 해당 보상을 받기 위해 누구나 세입자로 들어가려고 할 것입니다.
- 따라서 다른 보상에 비해 더 조건이 까다로울 수밖에 없습니다.
- 우선 재개발 임대주택을 받기 위해서는 정비구역 지정 공고일을 기준으로 3개월 전부터 이주를 시작하는 날까지 거주하고 있어야 합니다.
- 또 주택을 소유해서는 안 되지만 주택뿐만 아니라 분양권 역시 주택 수에 포함되기 때문에 본인 소유의 분양권도 없어야 합니다.
- 무주택자의 요건은 세대주에게만 국한되는 것이 아니라 세대주를 포함한 모든 세대원에 해당하는 내용입니다.
즉, 본인과 배우자 및 그 직계존속과 자녀들이 모두 주택을 소유하고 있어서는 안 된다는 것입니다. - 앞서 설명한 요건에 해당하는 세입자는 재개발조합에서 조사를 실시할 때 안내하는 절차에 따라 임대주택을 신청하시기 바랍니다.
- 신청 후에는 조합에서 1차적으로 검토가 이뤄지며 해당 지자체에서 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 보유하고 있지 않은지를 파악한 후 최종 결정을 내리게 됩니다.
- 지금까지 세입자를 대상으로 한 재개발 보상에 대해 조사해 왔습니다.
- 재개발 등 정비사업이 실시될 때 해당 지역 세입자에게 나쁜 소식임에 틀림없습니다.
- 따라서 보상 요건을 꼼꼼히 검토한 후 최대한 보상을 받을 수 있도록 하는 것이 세입자로서의 권리를 지킬 수 있는 현명한 방법이 될 것입니다.