B라는 사람이 A의 소유였던 부동산의 새로운 주인이 되었다고 가정해 보겠습니다.
이때 당사자 2인 사이의 합의가 이루어졌다거나 매매잔금을 지급하였다고 하여 모든 절차가 완료되었다고 볼 수 없습니다.
왜냐하면 우리 민법 제186조에서 ‘부동산을 대상으로 하는 법률행위로 일어나는 물건의 득실 혹은 변경과 관련된 사항’은 반드시 소유권이전등기를 하여야 한다고 밝히고 있기 때문입니다.
단, 상속에 의해 변경된 경우는 별도로 적용됩니다.
선매매와 증여가 계약체결에 의해 이뤄진다면 상속은 <상속법 규정>에 따른 절차이기 때문에 특별조치법이 적용되지 않습니다.
그러면 우리 주변에서 가장 흔하게 볼 수 있는 부동산 매매를 통한 소유권 이전 등기는 왜 중요한지도 알아보겠습니다.
법에서 말하는 부동산 매매의 개념은 매도인이 매수인에게 그 목적이 되는 권리를 정확히 이전하고 매수인은 매도인에게 그 대금을 정확히 지급함으로써 효력이 발생한다고 밝히고 있습니다.
그리고 이는 별도의 약정이나 인정되는 관습이 적용되는 상황이 아니면 동시 이행이 원칙입니다.
부동산의 소유자가 바뀌는 법률행위 중 대표적인 것은 매매이며, 그 밖에 상속이나 증여도 포함됩니다.
현재 「부동산등기특별조치법 제2조」에 따라 증여 및 매매로 인하여 발생한 소유권자의 변경은 계약체결일(잔금일)을 기준으로 60일 이내의 관련 사항을 등기하여야 합니다.
만약 기한을 지키지 못하면 별도 가산세(취득세의 20%) 및 부동산 등기 태만을 사유로 과태료가 발생하게 됩니다.
소유권이전등기의 개념을 알아보자
이처럼 매도자와 매수자 사이에 부동산 거래가 ‘잔금 지급과 물건 인도’를 거쳐 완료된 후 소유권 이전 등기까지 마쳐야 대상 물건의 소유에 대한 효력을 매도자가 획득하게 됩니다.
이때 등기절차를 진행함에 있어 매도인은 등기의무자가 되고 매수인은 등기권리자가 됩니다.
그런데 부동산을 사고파는 데 있어서 많은 분들이 해당 절차에 대해서 잘 모르시는 경우가 의외로 많아 보입니다.
부동산 매매는 거래금액이 큰 만큼 금융기관에서 자금을 조달하는 경우가 많습니다.
이때 여신업무를 진행하게 된 기관은 직접 법무사를 파견해 거래를 지원하고 등기까지 대행하도록 하는 것이 일반적입니다.
그런데 최근에는 법무사 비용을 절약하기 위해 셀프 등기를 시도하는 비중이 늘고 있습니다.
하지만 이 과정은 준비해야 할 서류도 꽤 많고 절차도 결코 간단하지 않습니다.
특히 매도인에게 근저당권부 채무가 있는 경우라면 반드시 채무완납에 대한 사실확인을 거치는 것도 잊지 말아야 합니다.
무엇보다 철저한 준비와 숙지 없이 셀프 등기를 진행하다 문제가 생겨 보정명령을 받게 되면 소유권 이전 등기 완료가 늦어지고, 일부 악의적인 매도인이 이를 틈타 아직 본인이 소유자로 기재된 등기부등본을 이용해 불법행위를 감행하는 사례가 적지 않음을 유의해야 합니다.
