안녕하세요 베스트 프렌드입니다.
부동산 경매·공매가 진행될 때 법원이 진행하는 가장 마지막 순서는 배당입니다.
낙찰금액이 총 채권금액보다 많거나 대항력 있는 임차인이 없는 경우는 배당순서에 신경쓰지 않아도 되지만 만약 선순위 임차인이 있어 배당요구까지 했다면 배당을 모두 받는지 따져볼 필요가 있습니다.
왜냐하면 대항력 있는 임차인이 모두 배당을 받지 못한다면 배당받지 못한 만큼의 금액은 낙찰자가 부담해야 하기 때문입니다.
간혹 매각대금이 더 많아 채권자에게 모두 배당을 하고 소유자에게 남는 금액을 배분하는 경우도 있습니다.
그러나 대부분의 매각 대금은 채권 총액보다 작기 때문에 배당에 관해 알아두면 도움이 됩니다.
배당이란?
배당은 법원이 경매 부동산 채권자에게 상호 법률 관계에 따라 매각 금액을 나누는 것입니다.
물권과 채권
물권이란?
모든 사람에게 주장할 수 있는 권리로 배당으로는 자신이 받을 수 있는 금액 전부를 받는 힘이 있습니다.
제3자에게도 대항할 수 있는 큰 힘을 가지고 있으므로 누구나 볼 수 있도록 등기부등본에 기재합니다.
대표적인 물권으로는 (근)저당권/전세권/지상권 등이 있습니다.
채권이란?
채무자와 채권자 사이에서만 주장할 수 있는 권리이며, 제3자에게는 주장할 수 없습니다.
그리고 모든 채권자가 평등한 위치에 있기 때문에 배당을 받았을 때는 모두 같은 순위를 가지며 비율에 따라 금액을 공평하게 나눕니다.
대표적인 채권으로는 가압류가 있습니다.
가압류란?채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고 그 변경을 금지하여 장래 강제집행을 보전하는 절차를 간단히 말하면 빌려준 돈을 돌려받지 못한 상태에서 채무자의 재산을 인출할 수 없도록 가압류로 안전장치를 해두는 것입니다.
물권과 채권의 배당순서 및 금액물권: 우선배당채권: 안분배당
배당순위 원칙에 따라 저당권, 전세권 등의 물권은 등기부에 오른 등기설정일에 따라 우선배당이 되지만 채권 상호간에는 채권자평등원칙에 따라 안분배당(채권비율만큼 배당)됩니다.
예1) 물권만 있는 경우 낙찰가: 3.5억 근저당(1): 2억 (설정일 23.01.01) 근저당(2): 1억 (설정일 23.02.01) 근저당(3): 1억 (설정일 23.03.01)
▼▼▼▼▼▼▼ 근저당(1): 2억 배당 근저당(2): 1억 배당 근저당(3):5천만원 배당
낙찰가 3.5억이고 등기부등본에 근저당(1)~(3)만 있으면 근저당은 물권이므로 등기설정일 순으로 배당됩니다.
예2) 채권만 있는 경우 낙찰가: 1억 가압류(1): 2억(설정일 23.01.01) 가압류(2): 1억(설정일 23.02.01) 가압류(3): 1억(설정일 23.03.01)▼▼▼▼▼▼▼ 가압류(1) : 5천만원배당(1억x2/4) 가압류(2) : 2천5백만원배당(1억x1/4) 가압류(3) : 2천5백만원배당(1억x1/4)낙찰가 1억원으로 등기부상 가압류만 있으면 가압류는 채권이므로 설정일에 관계없이 채권비율만큼 배당됩니다.
예 3) 채권과 물권이 있는 경우(★) 낙찰가: 3억 가압류(1): 2억(설정일 23.01.01) 근저당(2): 2억(설정일 23.02.01) 가압류(3): 1억(설정일 23.03.01)▼▼▼▼▼▼▼ 가압류(1) : 1.2억 배당근저당(2) : 1.8억 배당가압류(3) : 0원낙찰가 3억원으로 가압류(1) 설정일이 가장 빠르다면, 안분배당을 통해 가압류(1)와 근저당(2)은 1.2억(3억x2/5)씩 가압류(3)는 6천만원이 배당되지만 근저당(2)은 물권으로 받지 못한 배당금을 후순위 권리인 가압류(3)의 배당금 6천만원을 흡수할 수 있습니다.
tonik_co, 처출 앤스플래시오늘은 물권과 채권의 배당과 배당 순서에 대해 이야기했습니다.
조금 어렵게 느껴지셨겠지만 100% 이해 못하셔도 됩니다.
처음에 말씀드렸듯이 채권자의 배당 순서 및 배당 금액을 신경쓰지 않고 입찰할 수 있는 물건이 훨씬 많기 때문입니다.
그리고 부동산 경매 관련 용어에 익숙해져 내가 위 내용이 필요한 상황에 직면하면 100% 이해할 수 있는 날이 반드시 올 것입니다.
그러니 꾸준히 실천하는 하루 보내세요. 오늘도 감사합니다.
우리 함께 부자가 됩시다.
홧팅!