안녕하세요.
여러분의 행복을 지켜줄 법무사 안광훈입니다.
오늘은 채권자에 의해 채무자 소유의 부동산이 경매에 나와 제3자 중 누군가가 최고가 매수자가 되어 낙찰받은 경우
경매를 당한 소유자가 소유권을 유지하는 방법에 대해 알아봅니다.
「부동산 경매 낙찰 후 경매를 취소하고 소유권을 유지하는 방법」이라고 할 수 있습니다.
◆ 임의 경매의 경우
우선 임의 경매에서 이미 낙찰되었다면 소유자는 낙찰자가 잔금을 납부할 때까지 일정한 절차를 거쳐 경매를 취하할 수 있습니다.
낙찰자의 취하 동의가 있으면 경매 신청 채권자인 근저당권자의 취하서와 낙찰자의 취하 동의서를 받아 제출하면, 취하가 가능합니다.
만약 낙찰자가 취소 동의를 해 주시지 않아서 (통상의 취소 동의를 해 주시지 않습니다.
낙찰자의 입장에서 시간과 노력을 해서 낙찰받았지만, 받으라고 할 이유가 없겠지요.) 취하동의서가 없다면,
채무자는 경매 실행의 원인이 된 근저당권을 말소하고 해당 경매재판소에 <개시결정에 대한 이의신청>을 하면 경매재판소에서는 약 2~3일 후에 취소결정을 하게 됩니다.
임의경매라고 해서 낙찰자의 취하 동의서 없이 취하되는 것은 아닙니다.
경매 신청의 원인이 된 근저당권을 말소함으로써 경매를 취소할 수 있는 방법이 있을 뿐입니다.
‘취하’와 ‘취소’의 차이를 이해해 주시면 감사하겠습니다.
또한 제2순위, 제3순위 채권자 등에게까지 동의서를 받을 수 없습니다.
낙찰되기 전에는 채권자의 <취하서>만 있으면 되고
낙찰 후에는 낙찰자의 ‘취하 동의서’만 추가로 필요합니다.
낙찰자의 「취하 동의서」가 없는 경우는, 상기의 절차에 따라서 경매를 취소할 수 있습니다.
경매 법원에서는, 비록 대금 지불 기한일이 지정되었다고 해도 낙찰자의 대금 납부를 받지 않고, 취하에 필요한 수속을 밟게 됩니다.
◆강제경매인 경우
강제 경매의 경우라도 낙찰된 후에는 역시 낙찰자의 취하 동의서가 필요합니다만,
만약 낙찰자의 취하 동의서를 받지 못하면
채무를 변제하신 후 ‘청구이의신청’에 의하여 경매를 취소할 수 있습니다.
채무액은 공탁 시까지 실제 채무 금액 및 소요된 경매 비용을 포함한 금액의 전부를 말하며, 변제의 방법으로 공탁을 활용합니다.
이후 경매법원이 한 법원에 청구이의신청을 하고 소제기 증명서를 발급받아 강제집행정지를 신청합니다.
그 후 강제집행정지 결정을 받으면 이를 경매계에 제출합니다.
단, 정지 결정 신청 시 담보 제공 명령이 현금 공탁으로, 혹은 현금과 보증 보험으로 나누어 내라고 나올 수 있습니다.
그러면 경매 절차가 정지되고 청구 이의 소의 승소 확정 후 판결문을 첨부하여 해당 경매 법원에 제출하면 법원에서는 경매 취소 결정 및 경매 기입 등기 말소 촉탁을 하게 됩니다.
◆이중경매가 진행되는 경우
모 사건에서 강제경매신청이 먼저 진행되다가 임의경매신청이 있어 개시결정이 다시 났을 경우 이를 정지시켜야 하는 경우에는
선행하는 경매 개시 결정을 정지시키지만, 후행 경매 절차가 속행 신청을 하면 진행되기 때문에 후경매 사건도 정지를 준비하는 것이 좋습니다.
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물론 선행 경매가 정지되고 후행으로 진행되기 위해서는 경매 법원마다 차이가 있지만 보통 2개월에서 3개월 정도 걸립니다.
시간을 벌 수는 있지만, 모조리 정지만으로 나중에 경매가 정지되는 것은 아니기 때문에, 별도 정지가 필요합니다.
인천광역시 미추홀구 소성로163번길 32 삼원빌딩 2층
지금까지 행복을 지키는 부동산 경매 낙찰 시 소유자의 소유권 유지 방법과 이중 경매 정지에 대해 알아보았습니다.
즐거운 하루되세요.
감사합니다。